中央及房地產(chǎn)主管部門近期一連串行動(dòng)和措施傳達(dá)出堅(jiān)定的調(diào)控信號(hào)，但新一輪二三線城市限購政策受制于地方利益影響至今仍未能獲得較大突破。

　　浙江臺(tái)州率先出臺(tái)的樓市限購政策暫無其他城市進(jìn)一步跟進(jìn)，房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于臺(tái)州的韶關(guān)、丹東以限價(jià)政策取代限購卻引發(fā)不小的影響。

　　限購變臉限價(jià)

　　根據(jù)丹東市政府官方網(wǎng)站信息，丹東市政府在9月5日下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格調(diào)控工作的通知》（下稱《通知》），并從即日起實(shí)行。在此前一天，韶關(guān)市政府下發(fā)文件要求，從9月18日起實(shí)施樓市限購政策。

　　丹東啟動(dòng)地方性樓市價(jià)格調(diào)控政策，有十項(xiàng)具體限價(jià)條款直指商品房銷售環(huán)節(jié)。根據(jù)《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的商品住房銷售價(jià)格須按規(guī)定到物價(jià)、房產(chǎn)部門備案，并在商品房交易場所和丹東房產(chǎn)交易網(wǎng)上公示。

　　在《通知》下發(fā)前已取得商品房預(yù)售許可，尚未銷售的商品房，銷售價(jià)格實(shí)行價(jià)格備案及明碼標(biāo)價(jià)制度，具體價(jià)格以物價(jià)、房產(chǎn)部門備案公示后的銷售價(jià)格為準(zhǔn)。

　　已批準(zhǔn)預(yù)售的分期實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在《通知》下發(fā)后又申請(qǐng)辦理該地塊新的商品房預(yù)售許可，商品住房銷售平均價(jià)格不得高于該項(xiàng)目原批準(zhǔn)預(yù)售房屋在房產(chǎn)、物價(jià)部門備案公示后的平均價(jià)格。

　　此外，《通知》下發(fā)后申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的新建項(xiàng)目，均價(jià)不得高于同地段同類商品住房在房產(chǎn)、物價(jià)部門備案公示后的銷售均價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)新商品房預(yù)售許可時(shí)，須按照上述標(biāo)準(zhǔn)測算每套房屋的銷售價(jià)格進(jìn)行備案申報(bào)。

　　相比之下，韶關(guān)提出的限價(jià)幅度相對(duì)寬松。按照要求，從9月18日起韶關(guān)首次申請(qǐng)預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，申請(qǐng)預(yù)售商品住房備案均價(jià)高于周邊同類樓盤半年內(nèi)實(shí)際成交均價(jià)10%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預(yù)售許可證；無類比的項(xiàng)目，備案均價(jià)高于半年內(nèi)韶關(guān)市區(qū)商品住房實(shí)際成交價(jià)格10%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預(yù)售許可證。

　　在售項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證的，申請(qǐng)預(yù)售商品住房備案均價(jià)高于本樓盤同類房型半年內(nèi)實(shí)際成交均價(jià)5%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預(yù)售許可證。

　　上述限價(jià)方案意味著，丹東新建商品住宅銷售價(jià)格不得高于前期或者周邊同類項(xiàng)目銷售均價(jià)，韶關(guān)則允許新房價(jià)格出現(xiàn)5%至10%的增長。

　　除此之外，河北香河縣、廊坊、秦皇島，以及煙臺(tái)、從化、增城等二三線城市也紛紛實(shí)施了樓市限價(jià)政策，限價(jià)幅度多以低于房價(jià)控制目標(biāo)為參照。

　　默認(rèn)房價(jià)溫和上漲

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)，4月和5月份新建商品住宅價(jià)格分別以同比11.1%和9.8%的漲幅連續(xù)兩個(gè)月在全國位列第一，7月房價(jià)同比漲幅9%排在全國第二，年內(nèi)的其他月份丹東房價(jià)漲幅在全國也一直位居前列，已經(jīng)超過全年同比漲幅在9%以下的房價(jià)控制目標(biāo)。

　　與丹東類似，韶關(guān)市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)字顯示，2011年上半年韶關(guān)市區(qū)商品住宅成交均價(jià)為4748元/平方米，同比上漲15.3%。這也已經(jīng)超過年初韶關(guān)市政府向上級(jí)簽訂的今年房價(jià)漲幅不超過12%的控制目標(biāo)。

　　按照住建部對(duì)列入新增限購城市名單的5項(xiàng)建議，韶關(guān)和丹東都屬于典型的限購城市范疇，其房價(jià)漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于剛剛出臺(tái)限購措施的臺(tái)州。

　　亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓表示，二三線城市棄限購而選擇限價(jià)措施，折射出各地政府對(duì)地方利益的不同態(tài)度，本質(zhì)上是以限價(jià)政策作為“擋箭牌”，以規(guī)避樓市限購政策。

　　廣州市社科院研究員彭澎也表示：“這種辦法規(guī)避了限購的風(fēng)險(xiǎn)，可以說是限購大限逼迫下的緩兵之計(jì)，希望借此蒙混過關(guān)。但是從增城、從化的經(jīng)驗(yàn)來看，限價(jià)效果不太理想，最后可能只有限購才能控制房價(jià)。”

　　從效果上來分析，限購是以限制交易方式直接為市場降溫，直接影響到需求，很可能對(duì)市場產(chǎn)生重創(chuàng)；而限價(jià)相對(duì)較為溫和，有可能結(jié)合政府指導(dǎo)開發(fā)商定價(jià)方式進(jìn)行，反而會(huì)促進(jìn)樓市緩慢有節(jié)奏增長。

　　在潤鈦地產(chǎn)副總經(jīng)理鄧浩志看來，限價(jià)是“劫貧濟(jì)富”，嚴(yán)重?cái)_亂市場秩序，因?yàn)樗袉伪P價(jià)格不得高于設(shè)定的均價(jià)的規(guī)定，其結(jié)果是高價(jià)的別墅項(xiàng)目、豪宅項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目需要大幅下調(diào)售價(jià)，而普通工薪階層購買的中、低價(jià)位的洋房卻仍可以繼續(xù)上漲。高價(jià)物業(yè)價(jià)格控不住，低價(jià)物業(yè)跟風(fēng)上漲。

目前，廣東實(shí)施限價(jià)政策的城市還包括深圳、增城和從化等市，但從近幾個(gè)月數(shù)據(jù)來看，該三個(gè)城市的房價(jià)仍未能得到有效控制。根據(jù)廣州國土房管局陽光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)，上半年增城、從化樓市均價(jià)分別同比上漲19.5%及8.6%。

　　值得關(guān)注的是，地方政府以限價(jià)政策取代限購政策呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大趨勢，二三線城市新一輪限購政策面臨難產(chǎn)困局。

　　廣東省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人就韶關(guān)限價(jià)問題接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)表示，該廳已經(jīng)向各市下達(dá)了限購的方案、標(biāo)準(zhǔn)，住建部也已對(duì)認(rèn)為需要限購的廣東城市地方政府提出了要求，目前各地正在研究、討論當(dāng)中，陸續(xù)會(huì)正式出臺(tái)。但該負(fù)責(zé)人表示：“最終是否實(shí)施限購，還是由各地政府根據(jù)自身實(shí)際決定?！?/P>

　　上述負(fù)責(zé)人還表示，限價(jià)和限購都是調(diào)控的方式，省住建廳更關(guān)注的還是調(diào)控的效果，即各地能不能完成年初提出的房價(jià)控制目標(biāo)。

　　此外，湖北省住建廳日前發(fā)出通知，要求在10月底之前仍不能將房價(jià)控制在全年目標(biāo)范圍之內(nèi)的城市，應(yīng)研究采取住房限購等措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該舉措實(shí)質(zhì)是先實(shí)行限價(jià)調(diào)控措施，若效果不好再行限購，意在拖延時(shí)日。